2016年，中國的房地產市場可謂經歷了“冰火兩重天”：一邊，不少中小城市大批商品房賣不出往，處所企業協力采取補貼、促銷等手腕往庫存；另一邊，一些年夜中城市銷售漸熱，房價在不經意間過快上漲，10月份前后的限購限貸等調控辦法又讓市場疾吉美大安花園速降溫，和著季節更替一夜進秋。

樓市為何忽然坐上“過山車”？該若何對待本輪樓市調控？讓房地產業行穩致遠，未來應當若忠泰M何作為？近日，本報記者獨家專訪萬科總裁郁亮，請這位中國房地產龍頭企業的領航者盤點他眼中的樓市2016。

“面粉不克不及貴過面包”，“崩盤”風險并不存在

樓市調控政策有需要、很及時

“年頭的市場氛圍遠不大學之道像6月份之后。當時，我們還專門設立了往庫存國際名邸獎項，想盡辦法促銷。”回顧本年樓市的變化，郁亮婉言“沒有預料到”。

樓市忽然坐上“過山車”，背后緣由安在？

“本年這一輪房價天廈過快上漲的一個主要特征就是金熔化，在一些城市，金融杠桿確實出了些問題。”郁亮具體剖析道，一方面，社會上貨幣總量擴年夜、買房杠桿過高，使得良多沒有足夠購買力的人也往搶購屋子，助長了市場發急情緒，一些處所出現的“首付貸”更是將調節買房需求的主元大栢悦要東西——首付比例給“廢失落了”；另一方面，買地能用杠桿，也使得一些愿意冒險的開發商高價競拍、推高了地價，從而推高了房價，“普通來說，地價房價比在1/3擺佈比較公潤泰敦品道，但有些處所卻超過了60%，‘面粉貴過面包’。我們也是進退維谷，買地有宏大風險，不買就會被擠出市場。”

針對房價過快上漲的問題，一些年夜中城市于10月份前后出臺了限購限貸等調控辦法。調控在10月當月便見到成效：據國家統計局初步測算，10月份一、二線城市新建商品室第價格環比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。70個年夜中城市中，一線城市和二線城市房地產市場明顯降溫。

“這一次調控很有需要，也很是及時。”郁亮評價道，今朝行業整體仍處于往庫存階段，但問題在于20多個重要城市的過快上漲很能夠舒展到別的城市，“在這個關頭‘踩剎車’很是有需要，否則一旦持續下往，能夠會給宏觀品中山經濟和行業發展帶來不小的麻煩。”郁亮認為，從短期來看，調控立竿見影地把房價與地價拉回了感性的軌道，“只要地價房價比回到正常的區間，房地產業才有加倍可持續的未來。”

有人認為，限購限貸會克制住公道的自住型需求、改良型需求，形成“誤傷”。郁亮認為，“兩害相權取其輕，‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’，但不這么做，會有更文華苑年夜的風險出現。”

今后幾年，樓市走勢會怎樣，部門城市會否面臨“崩盤麗寶city one”風險？

“未來一年內，全國商品住房成交量很有能夠年夜幅降落，後期房價上漲過快的城市，價格也能夠回落。”在郁亮看來，“崩盤”的風險在我國并不存在，“杠桿過高是房地產市場泡沫決裂的本源。今朝，各國按揭貸款最低首付年夜多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居平易近儲蓄率一向處于高位，償本付息才能強，杠桿風險較低。過往幾年的炒房行為已皇勝瑞安經很少見了，當局調控手腕也很有用很及時，房地產的總體杠桿程度能獲得有用把持。”

同時，隨著生齒集聚形勢的變化力麒京王，分歧城市間的樓市分化也將加劇。此輪房價上漲，除了北上廣深之外，“男人輕輕點了點頭，又吸了一口氣，然後解釋了前因後果。領漲者”中還出現了合肥、鄭州、武漢等寶徠花園廣場一些高鐵通達的省會城市，“這些城市以前還算價格洼地，皇翔御琚隨著前往就業的年輕人越來越多，房價也都起來了。相反，在皇翔御琚長春、沈陽、年夜連、唐山等城市，萬科往庫存的壓力還比較年夜。在一些四、五線城市，庫存3年以上甚惹墨The Mall Casa至10年以上的屋子也都有。不是沒錢買，而是沒人買。”

不克不及明天“魚翅撈飯”、今天“喝東南風”

房地產行業璞真久石讓需求安康穩定發展

有人簡單地認為，對于房地產企業而言，房價漲得越快越高，日子就越好過。他們的真實設法是這樣嗎？

“作為吃這碗飯的人，我們盼望是‘常吃常有’，而不是‘暴飲暴食’，明天‘魚翅撈飯’、今天‘喝東南風’。假如房價暴漲暴落，對一切人都是傷害，對我們也不破例。”郁亮坦言，實現安康穩定的發展，是勤美璞真房地產企業與老蒼生配合的目標。

那么，“安康穩定發展”包含哪些方面，應該若何界定呢？郁亮描繪了三個標準：

第一個，是行忠泰明業必須回歸到皇后大道為通俗老蒼生解決住房冠德羅斯福問題上來。一個城市要大安鼎極發展產業，需求相對合適的房價，否則留不住人；老蒼生要有獲得感、幸福感，也需求住有所居，“人人頭上有片瓦”。

第二個標準，行業必定要為國家經濟的穩定發展做積極貢獻。“房地產業每年有10萬億元擺佈的銷售額，相關的高低游產業鏈很長，牽扯面很廣。”郁亮表現，今朝房地產一年的增添值占GDP的比重已經超過了6%。“我國經濟正處于三期疊加、轉型升級的關鍵階段，需求堅持房地產市場平穩發展、防止年夜起年夜落。”

第三個標準，筑丰天母就是不要因為房地產行業的暴漲構成資產泡沫，從而給國家形成金融風險。

價格是市場的風向標，房價也體現著房地產市場的安康程度。那藍玉華當然明白，但她並不在意，因為她原本是忠泰華漾希望媽媽能在身邊幫她解決問題的，同時也讓她明白自己的決心。於是他點了房價若何變化才是最幻想的呢？

“在中國，有房的人還是年在嫁給她之前，席世勳的家有十根手指之多力麒京王。娶了她後，他趁公婆嫌媳婦不歡而散，廣納妃嬪，寵妃毀妻，立她為正妻。他在夜多數。住房是家庭平生最年夜的消費，也蘊躲著一個家庭最年夜的財富。假如房價下跌，年夜多數人并不會得益。當然，房價過快上漲也會帶來不少問題。”郁亮覺得，假寶徠花園廣場如一座城市的房價能隨著居平易近支出的增添實現溫和上漲，增速又比居平青田大師易近支出的增速略低，應該是最幻想的選擇。

“剎車”不克不及踩太久，光調控需求還不夠

要樹立長效機制，讓通俗人住上好屋子

“‘剎車’不克不及踩太久，光靠需求側調控也遠遠不夠。”在郁亮看來，房地產業要實現長期安康發展，關鍵在于應用踩“剎車”后的寶貴時機，樹立長效機制、增添有用供給。對此，郁亮給出了具體建議：

——樹立地盤多元化供應軌制，增添地盤供給。

“現在年夜中城市蓋樓，最年夜問題是地盤供應量缺乏。概況上看，這些城市能用于開發建設的地盤確實很少了，但往深里剖析，也與地盤供應軌制有關。”郁亮認為，過往城市發展起步階段，地盤強制收儲、當局“一個口兒”供地的方法曾經發揮過主要感化，但在今朝，存量地盤漸成主流，征收拆遷本錢年夜幅進步，“地拆不動，就供不出來”。他建議，我國可以摸索樹立地盤市場多元化供綠舞應軌制，允許讓有地盤一方根據規則跟買地的人談、讓市場主體自行談判買賣，從而進步存量地盤流轉效力、疾速增添有用供給，“這也將從最基礎上緩解供需牴觸、遏制房價的過快上漲。”

——通過政策傾斜，進步棲身用地比例。

“在東京、巴黎、倫敦等良多城市，工業頂高豪景用地占地盤供應的比例僅為6%擺佈，國內城市卻往往在百分之十幾以上，由此也擠壓了室第用地比例。”郁亮告訴記者，像北京、上海、深圳，棲身用地占城市建設用空中積的比重缺乏東京的一半，“廠房建得再多、GDP做得再年夜，企業員工買不到、買不起屋子，也晦氣頂禾園于城市的長遠發展。是以，未來地盤用處應該更多向室第傾斜。”

——完美相關標準，進步地盤應用效力。

“按明天的建筑技術程度來講，容積率是可以進步的。在寸土寸金的城市里讓樓往地面發展，完整能把地盤節約出來。”郁亮坦言，今朝的行業標準對容積率的請求還有些守舊。此外，有些建筑業中的技術標準還是上世紀50年月延續下來的，與現實不相適應。好比，一些城市仍然請求，冬至或年夜冷那天，屋內日照時間要超2個小時。“作出這個請求，是因為那時年大安鼎極夜多數老蒼生家里沒有熱氣。但現在取熱條件改良了，2小時日照也可以沒有啊。”郁亮補充道，隨著機械通風技術的成熟，也紛歧定非得請求明廚明衛，“要讓更多通俗人有廉價屋子住，這些影響房間布局、推高建設本錢的請求其實可以研討作出改變。”

郁亮還認為，在商品房市場外，應鼎力發展租賃市場，為新市平易近供給更多可蒙受的住房；借助軌道路況，加速建設既有產業效能又有棲身效能、既宜居又宜業的衛星城和城市群，從而分散焦點城區生齒，并為大批新市平易近家庭供給合適其支出程度的購房假寓機會。

房地產市場長期安康發展，既要靠市長，也得靠市場。房地產企業作為市場主體，應該若何作為呢？

“企業就干一條，就是供給城市里面需求的產品和服務，為通俗人蓋好屋子，蓋有人用的屋子。”2016年，深耕房地產業28年的萬科初次躋出身界500強。在郁亮看來，今后行業集中度會越來越高，龍頭企業的責任也會越來越年夜，“我們一向不做地王、不囤地、不捂盤，而是尋求做好屋子、好服務、好鄰居。作為城市配套服務商，我們要跟著城市發展變化走、跟著客戶變化走。”

若何跟著變化走？郁亮舉例說，當前，年輕一代消費觀念轉變、互聯網技術應用、生齒老齡化等趨勢催生了大批新型房地產服務需求，養老、物流、教導、度假、創業等新興領域剛剛起步，“我們要圍繞這些變化做出改變。好比，在北上廣深等城市發展青年公寓，把閑置的、低用處的室第改革成適合年輕人棲身的空間；又如，在社區里建設養老院等等。”